あなたの人生が決まってしまうかもしれないほど
大きな買い物である不動産。
年収の5倍、10倍といった値段の買い物をするわけですから、
買う前に色々と考えてしまうのは当たり前ですよね。
購入の直前になって本当に購入しても大丈夫なのか不安に
なってしまうこともあると思います。
では、不動産投資において最も大切なことは何なのでしょうか。
不動産投資において一番重要なことは、売却後にキャッシュが残ることです。
その物件いつ売れば儲かるか把握していますか？
売却後にキャッシュを残す！
“不動産の収支計算なら不動産投資収支シミュレーター”
当サービスが支持される３つの特典
メールで徹底的にサポート
ひとりでは不安で結局行動できなかったという事が無いように、メールサポートをお付けいたしました。お申込みいただいてから１８０日以内の間、メールで徹底的にサポートさせていただきます。特に回数制限は設けておりませんので何度でもメールにてご相談ください。
無償バージョンアップ
メールサポートをしていく上で、どこが初心者にわかりづらいか？など常に新しい発見があります。そこで、メールサポートの内容を元に、このテキストは随時バージョンアップしていくことにしました。質問をいただいた内容を反映させることで、より分かりやすいテキストにしてお届けしたいと思います。
限定セミナー優先案内
テキストの内容をより実践的に理解していただくため、そして交流を深めるためにも購入者限定セミナーを企画しております。目の前で実践的な内容をお見せできるのでより分かりやすいと思います。こちらは有料になるかと思いますが、購入者様限定でのご案内で、今のところすでに予定しているのは、東京、名古屋、大阪、福岡になります。こちらは随時案内させていただきます。
私の物件の収支シミュレーションを公開します
ここで、実際に私が購入した物件の収支シミュレーションを公開させて
頂こうと思います。
私は一棟目として築25年の重量鉄骨の物件を購入しました。
物件価格は2,200万円、購入時の利回りは約20%、
融資期間は15年、金利は4.5%です。
この物件は土地値が約2,000万円ありますので、
15年保有した後に土地値で売却することを想定しました。
想定後の結果はこちらです。
（現金残高の推移を示した緑色の線に注目して下さい。）
あれ、あんまり儲かってないのでは？と思われた方、鋭いですね。
実はこの物件、空室率30%、修繕費用50万円/年、家賃下落率10%/5年
で計算しているのです。
それでもこの物件は最終的にはプラスで売りぬくことが出来そうという
結論に至った為、私は購入を決意しました。
築浅のRCではどうなるでしょうか？
次に、築年数が比較的若いRC物件を購入した場合を考えてみましょう。
築15年、RC、物件価格1億円、購入時の利回りは10%、
融資期間は31年、金利は4.5%です。
今回は負荷は軽めで空室率10%、修繕費用0、家賃下落率10%/5年、
20年後に上記物件と同じく土地値の3,000万円で売却した場合を想定します。
その結果がこちらです。
右側、2032年あたりの数字を見て下さい。
売却のタイミングで一時的にキャッシュが減っていることが分かると思います。
しかも、このシミュレーションは修繕費用ゼロで計算しています。
もしこの物件にエレベーターなどがついていたら、、、
大損をしてしまうということがお分かりになると思います。
このソフトでは、毎年の収支を把握して頂く為に、単年ごとのキャッシュフローの詳細のグラフも作成しております。
この表を見て頂ければ、この物件を購入するべきかどうかは一目瞭然だと思います。
みなさんからいただいた質問をまとめました
10年後もキャッシュを生み出し続けてくれる物件の条件が分かりますか？
不動産投資で重要なことは、2～3年後ではなく、5年後、10年後も
利益を出してくれる物件です。このソフトを使えば、どの条件でどれだけ
現金が残るのか、無数の組み合わせを理解することができます。
物件をいつ売れば良いか分かりますか？
物件を売るタイミングは、融資残高と物件の残存法定耐用年数を見ながら決める必要があります。
いつ売るのが最も良いか判断できるようになります。
物件の最適な融資条件が分かりますか？
融資期間を長くするだけが戦略ではありません。
金利費用を極力抑える為に融資期間を短くした場合、
何年ローンを組めば収支が回るのかが分かります。
金融機関を説得することが出来るようになりますか？
銀行はどれだけの空室率であれば、どれだけの修繕費用であれば、
どれだけの家賃であれば収支が回るかを細かくチェックします。
このソフトがあれば、収支が回る前提条件を簡単に、そして幾通りも作成
することが可能です。
デッドクロスがいつ来るのかが分かりますか？
ローン返済に関し、金利よりも元本返済の割合が多くなることで
発生するデッドクロス。このソフトを使えば、いつ、キャッシュがいくら
マイナスになるのかをしっかりと把握できます。
物件を売却した後にキャッシュを残す為の条件が分かりますか？
不動産投資が成功したかどうかは、毎年の収支ではなく、
売却後です。いくらで売却できれば投資として成功になるのかが一目でわかります。